Ingatlanvásárlási tudnivalók:

Mit tegyünk, ha megtaláltuk álmaink otthonát?

Először is semmiképpen ne hagyja ki az ingatlan tulajdoni lapjának a megtekintését még mielőtt ajánlati kötöttséget vállalna akár egy előszerződés akár egy ingatlanközvetítő irodánál aláírt okirattal.

Nem lényegtelen kérdés ugyanis, hogy az adott ingatlan forgalomképes-e, azaz nem terheli valamilyen jog, teher: haszonélvezeti jog, jelzálogjog, végrehajtási jog, más tulajdonos társat vagy egyéb személyt megillető egyéb jog.

Ezeknek a kérdéseknek a tisztázása túlnyomórészt jogi szaktudást igényel, ezért mindenképpen indokolt lehet ügyvédi segítség igénybevétele, amelynek a költsége elenyésző ahhoz képest, amit egy rosszul kalkulált és megkötött adásvételi szerződéssel veszíthet a vevő.

Egy mindenki által a saját ügyfél kapuján lekérhető e-hiteles tulajdoni lap 1.000,-Ft-os költséggel elérhető, és biztosítja az eladóval történő tárgyaláshoz szükséges információkat.

A szerződés megkötését megelőzően célszerű lehetőség szerint tisztázni az ingatlan műszaki állapotát, és a vevő által vállalható javítások és egyéb kötelezettségek nagyságrendjét.

Családi ház esetében kérjük el a kiviteli terveket, az építési engedélyt, valamint a használatbavételi engedélyt is.

Szükség esetén szakember igénybevételével tekintsük meg az ingatlant és hasonlítsuk össze a terveken szereplő az építési hatóság által engedélyezett és a jelen állapotában megtalálható állapotát.

Sokszor találkozunk ugyanis azzal az esettel, amikor az évek során a tulajdonosok engedély nélkül építik tovább, vagy átépítik az épületet és hozzá tartozó részeket, amelyek további jogi eljárásokat, esetleg bírságot is vonnak maguk után.

A tájékoztatás elmaradása szavatossági kötelezettséget ró az eladóra.

Tehát amennyiben az eladó nem tájékoztatja teljes körűen a vevőt a szerződés megkötésekor az ingatlan valós állapotáról, és az azt érintő valamennyi lényeges körülményről, úgy az ebből eredő valamennyi jogkövetkezményt neki kell viselnie.

Ez lehet a vevő részéről a szerződéstől történő elállás és a szerződés megkötésével kapcsolatosan felmerülő valamennyi költség visszatérítése a vevő részére, aki ezen felül a szerződéskötés elmaradásából eredő kárának a megtérítésére is igényt tarthat.

Külön felhívnám a figyelmet azokra a szerződési kikötésekre, amikor az ingatlanközvetítő iroda díjazása, jutaléka a vevőt terheli akár részben, akár egészben az adásvételi szerződés megkötésekor. Megítélésem szerint az eladó és az ingatlanközvetítő ilyen megállapodást érvényesen nem is köthetnek egymással, hiszen éppen a vevő, akit a jutalékfizetési kötelezettség terhelni fog, nem ismeri ennek a megállapodásnak a részleteit és csak akkor válik előtte ismertté, ha az adásvétel körében ajánlatot tesz.

Egy szerződés akkor tölti ki a valós célját, ha mind az eladó mind pedig a vevő megtalálja benne a számára elfogadható számításait. Ekként A feleknek úgy kell érezniük, hogy mindketten jó üzletet kötöttek.

A szerződést készítő és ellenjegyző ügyvéd szerződéskötéskor mindkét felet köteles képviselni, és mindkét felet köteles tájékoztatni a szerződés megkötésével kapcsolatosan őket jogosító és terhelő jogokról és kötelezettségekről, a szerződés megkötése következtében keletkező adó és illetékfizetési kötelezettségekről.

Az adásvételi szerződés benyújtása túlnyomórészt a jogi képviselő részéről történik meg és a földhivatal is számára postázza valamennyi határozatát is, ideértve a tulajdonjog bejegyzéssel kapcsolatos döntését is.

A hatályos jogszabályi rendelkezések értelmében az ügyvéd köteles ezt továbbítani a szerződő felek részére.

A szerződéskötéssel kapcsolatos ügyvédi munkadíj mindig a felek megállapodásának tárgya, amely az általános tapasztalat szerint a szerződéskötési érték 1 %-a között mozog.

Ennek viselése túlnyomórészt a vevőt terheli. De a felek természetesen ettől eltérően is megállapodhatnak.

Mi a különbség a foglaló és az előleg között?

Ptk. 6:185. § [Foglaló]

(1) A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.

(2) Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

(3) A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

(4) A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. A kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken.

(5) A túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti.

 

Mit tegyünk akkor, ha eljutottunk házasság felbontásának szándékáig?

Rendkívül nehéz élethelyzetbe kerül az ember, amikor úgy érzi, hogy a már meglévő kapcsolatát nem bírja és nem is kívánja tovább fenntartani.

Mielőtt a végleges döntést a válással kapcsolatosan meghozzuk, célszerű előtte szakemberrel konzultálni.

Néha nem is látják át az ügyfelek mekkora terhet vesznek a nyakukba az évekig tartó pereskedéssel, a közös gyerekek ide-oda taszigálásával, egymás életének a megkeserítésével.

Nyilván nehéz azt feldolgozni, ha az általunk korábban szeretett személy már nem úgy viselkedik akár velünk, akár a közös gyermekek irányában. Netán egy harmadik fél megjelenése is beárnyékolja a korábban harmonikusan működő kapcsolatot.

Mindenképpen szükséges azonban tisztázni magunkban, hogy kell-e törekednünk arra, hogy a volt házastársunk részt vegyen a további életünkben akár azért, mert gyermekeink apja, illetve édesanyja, netán közös hiteltartozások, vagy közös cégben fennálló vagyoni viszonyok még hosszú évekig szükségessé teszik az együttműködést. Ennek a kérdésnek a megválaszolása ugyanis meghatározza a további lépéseinket.

Általános tapasztalatom, hogy azok a felek, akik idejekorán ügyvédhez fordulnak és felteszik neki az őket leginkább mozgató kérdéseket, a kapott válaszok tükrében sokkal hamarabb sikerül egy válópert lezárni és békés, mindkét fél számára kedvező megoldással felbontani a házassági köteléket.

Az emberek fejében számos olyan téves elmélet kavarog, amely egy válóperben megnehezíti a vagyoni viszonyok rendezését, illetve a gyermekekkel kapcsolatos döntési helyzetek megfelelő értékelését.

Nem mindegy ugyanis, hogy ki fogja használni az utolsó közös lakásunkat, ki lesz a gyermek szülői felügyeleti jogának kizárólagos feljogosítottja, vagy netán közös szülői felügyelet alatt nevelkednek tovább a gyermekeink. Kell-e gyermektartásdíjat fizetni és mennyit, illetve hogyan tartsa a távol élő szülő a gyermekkel a kapcsolatot, és jár-e bármelyik házastársnak házastársi tartás.

Ezek azok a kérdések, amelyekről a házastársaknak meg kell állapodniuk ahhoz, hogy a bíróság egy – kiskorú gyermek megléte esetén – kettő tárgyaláson jogerősen felbontsa a házassági köteléket.

Amennyiben kiskorú gyermek szülői felügyeleti jogáról is dönteni kell, úgy mindenképpen két tárgyalás szükséges.

Bármelyik kérdésben nem sikerül a feleknek egyező álláspontra helyezkedniük már nem bontható fel a házasság a felek egyező akaratnyilvánítása alapján, hanem annak megromlásához vezető okok feltárásával folytatódik tovább az eljárás.

Ebben az esetben az erre hivatkozó félnek bizonyítania kell a házasság végleges megromlásához vezető okok meglétét és annak ok okozati összefüggését a házasság végleges megromlásával kapcsolatban. Erre azonban szerencsére csak ritkán kerül sor, mert az esetek többségében a felek belátják, hogy ezek a perek nem segítik előbbre az egymás közötti feszültségek és vitás kérdések megoldását, csak fölösleges idegességet és számos értelmetlenül  a bíróságon eltöltött időt és költséget eredményez.

Mindamellett egy ilyen perben a szülők és gyermekek kapcsolata is helyrehozhatatlanul sérülhet.

Sokszor egy ilyen válóper csak szakítópróbát jelent a felek között és számos esetben van tapasztalatom arról, hogy a felek kibékültek, mert a döntésük véglegesítésével gyakorlatilag rájöttek arra, hogy nem ez a megoldás a problémáikra, hanem a kapcsolatukat kell helyrehozni.

A praxisomban mindig arra törekedtem és arra törekszem ma is, hogy egy válóper során minél kisebb áldozattal történjen meg az ágytól-asztaltól elválás, és amilyen gyorsan csak lehet, befejezésre kerüljön lebonyolításra a bírósági per.

Ahhoz hogy mindenki új életet tudjon kezdeni, tiszta lappal kell rendelkeznie.

Alapelvem mindig az volt, hogy ugyanolyan kulturáltan és emelt fővel kell kimondani a boldogító nemet, mint ahogyan a házasság megkötésekor a boldogító igent mondták ki a házasulandók.